Мошенничество при сделках с недвижимостью:

схемы и как избежать обмана

Передача задатка

Покупатель нашел привлекательное объявление и сразу связывается с продавцом, чтобы договориться об осмотре объекта. При общении он узнает, что на показ уже готовы прийти несколько человек, но собственник согласен немного подождать, если получит задаток. В этом случае стоит сразу отказаться от осмотра недвижимости и сосредоточиться на других вариантах. Скорее всего продавец скроется, как только получит деньги.

Но, даже если вы передаете задаток после осмотра и подписания предварительного договора купли-продажи, не стоит терять бдительность. Так, в договоре могут указать, что задаток не возвращается, если сделка не состоялась. Такая формулировка — ловушка для покупателя. Вернуть деньги не получится, даже если сделка отменяется по независящим от него причинам. Например, если на объект наложат арест.

Поэтому перед заключением предварительного договора внимательно изучите условия, особенно — в каких случаях можно вернуть задаток.

Подделка документов

Еще одна распространенная схема мошенничества — продажа недвижимости по фальшивым документам. Часто так поступают аферисты, когда пытаются продать арендованную квартиру или дом. В этом случае они могут не показывать оригиналы документов, занизить стоимость объекта, настаивать на срочности сделки, давить на покупателя и забалтывать его.

Чаще всего подделывают несколько документов:

ПАСПОРТ СОБСТВЕННИКА. Покупатель сравнит имя правообладателя в выписке и паспорте, не найдет противоречий и доверится продавцу.

Внимательно изучите внешний вид документа: водяные знаки и оттиски, наличие всех страниц. Также вас должны насторожить неровный шрифт, исправления, вздутая пленка, слишком новое состояние документа, хотя он был выдан давно. Убедитесь, что человек на фото в паспорте похож на продавца.

ДОВЕРЕННОСТЬ. По ней продают недвижимость без личного присутствия собственника.

Проверьте подлинность документа в реестре доверенностей Нотариальной палаты. Сделать это лучше дважды: при обсуждении деталей и в день сделки. Так вы узнаете, выдан ли такой документ на самом деле и не истек ли срок его действия — по закону отозвать доверенность можно в любой момент. Также убедитесь, что паспортные данные в доверенности совпадают с данными представителя.

ВЫПИСКУ ИЗ ЕГРН. Она нужна, чтобы проверить, принадлежит ли недвижимость продавцу. Мошенники используют ее, чтобы получить задаток от покупателя. Бумажную версию выписки подделать легко: достаточно добавить в документ печать Росреестра, например, в Фотошопе. С электронной выпиской так поступить нельзя. Собственник получает ее через портал Госуслуг. Заверяется такая выписка электронной подписью Росреестра. Проверить подлинность такой подписи можно на портале госуслуг.

ПРАВОУСТАНАВЛИВАЮЩИЕ ДОКУМЕНТЫ: договор купли-продажи, уступки права требования, долевого участия или свидетельство о праве на наследство. Аферисты используют их, чтобы получить задаток или все деньги за объект недвижимости.

Проверьте подлинность документов, попросив у продавца выписки из ЕГРН. В документе                                  «О переходе прав на объект» есть информация обо всех владельцах — и бывших, и нынешних.

Занижение цены

Продавец может предложить указать в договоре не всю стоимость недвижимости, а лишь ее часть. Например, чтобы снизить налог с продажи или не раскрывать реальный доход от сделки.

Если покупатель согласится на занижение, в случае судебных разбирательств его могут признать недобросовестным, так как нарушил закон сознательно и понимал последствия своих действий.

Если сделку признают недействительной, и право собственности вернут продавцу, покупатель получит только ту сумму, которая указана в договоре. Доказать, что на самом деле вы заплатили больше, будет очень сложно. Кроме того, налоговый вычет можно получить на сумму, указанную в договоре.

Мошенниками могут оказаться покупатели и предложить отдать часть денег наличными, а в договоре прописать меньшую сумму. Они мотивируют это тем, что не хотят раскрывать свои реальные доходы. Или говорят продавцу, который владел объектом недвижимости меньше трех лет, что так у него получится снизить НДФЛ или не платить его вовсе.

В этом случае покупатель предложит отдать часть денег после проведения сделки. Если продавец согласится, то рискует получить не всю сумму с продажи. Для суда стоимость недвижимости, прописанная в договоре, единственно верная. Доказать, что покупатель должен что-то сверх нее, не получится.

Недееспособность собственника или одного из них

Недееспособными иногда признают людей с ментальной инвалидностью, алкогольной или наркотической зависимостью, и пенсионеров, которые не могут здраво оценивать свои действия.

Иногда мошенники заключают договор купли-продажи с недееспособным человеком, а потом перепродают объект. Через какое-то время после покупки могут появиться родственники или опекуны первого владельца и потребовать аннулировать сделку.

Чтобы не попасть в такую ситуацию, узнайте, как часто менялись собственники. Информация об этом есть в выписке ЕГРН о переходе прав на объект. Если недвижимость часто продавалась в последние несколько лет, лучше отказаться от сделки.

Также мошенники могут пообещать недееспособному собственнику разобраться с долгами. В этом случае они выступают в роли риелтора: ищут покупателя, проводят сделку и забирают деньги или их большую часть себе. Если бывший собственник оспорит договор купли-продажи, суд встанет на его сторону.

Если собственник — пенсионер или похож на человека с зависимостью или ментальными нарушениями, убедитесь, что он понимает последствия своих действий. Чтобы узнать это, нужна справка из нарко- или психдиспансера. Предоставить ее должен продавец. Первая подтвердит, что собственник на момент ее выдачи не состоит на учете у нарколога, вторая — на учете у психиатра. Если зависимость или ментальные нарушения есть или продавец отказывается дать такую справку, стоит отказаться от сделки.

Продажа недвижимости без согласия владельца

У одного объекта может быть несколько собственников. Чтобы провести сделку, нужно согласие каждого.

Сложность в том, что не всегда совладелец указан в ЕГРН. Например, если недвижимость куплена в браке, собственником может быть только муж. Но и жена имеет право на этот объект, даже если её имени нет ни в договоре, ни в ЕГРН. Исключение — если супруги составили брачный договор.

Если купить квартиру без согласия супруга, договор купли-продажи могут признать недействительным. Второй супруг вправе оспорить сделку в течение года со дня, как он узнал о ней.

Если собственник приобрел недвижимость до 15 июля 2021 года, узнать, состоял ли он в браке, можно, изучив страницу «Семейное положение» в паспорте. После этой даты ставить штамп о регистрации брака необязательно. В этом случае запросите у продавца справку из загса о наличии или отсутствии брака в интересующий вас период. Если продавец отказался предоставить такой документ, от покупки лучше отказаться.

Если один из собственников — ребенок, сделка возможна только с разрешения органов опеки. Узнать, есть ли собственники младше 18 лет, можно в выписке ЕГРН об объекте недвижимости. В этом случае сделка возможна только с разрешения опеки, а заверить ее должен нотариус.

Если дети не указаны владельцами квартиры или дома, но у продавца они есть и родились после 1 января 2007 года, запросите справку из Социального фонда об остатке маткапитала. Если он использовался для покупки жилья, в новой квартире или доме ребенку должна быть выделена доля, пропорциональная потраченной сумме. Чтобы продать недвижимость, собственник должен получить разрешение опеки.

Умалчивание обо всех наследниках

Иногда наследники появляются уже после покупки объекта недвижимости и заявляют о своих правах на него, говоря, что не знали о его продаже. По закону они вправе это сделать в течение года с момента смерти наследодателя или со дня, когда они узнали о ней. Чтобы быстро продать такой объект, его стоимость занижают.

Информация о том, как продавец получил недвижимость, есть в выписке из ЕГРН о переходе права собственности. Если он унаследовал ее меньше трех лет назад, в договоре купли-продажи укажите, что при появлении других наследников, ответственность перед ними несет продавец.

Сокрытие долгов

Иногда продавец не говорит о долге по капремонту, а по закону после сделки его обязан платить новый собственник. Перед покупкой квартиры попросите владельца показать квитанции за капремонт или обратитесь к старшему по дому. Однако он может не знать о таких задолженностях или не захочет говорить с незнакомцем.

Если вы узнали о задолженности, можно отложить сделку, пока владелец не оплатит долги. Другой вариант — внести аванс, чтобы продавец погасил долг. Главное — прописать это в договоре. Также можно указать в договоре купли-продажи, кто обязан платить по счетам.

Долги за ЖКУ новый собственник не обязан платить. Однако, если задолженность большая, поставщики, например, газа, могут перекрыть его. В этом случае новому владельцу придется тратить время и деньги, чтобы доказать свою правоту.

Банкротство собственника

Договор купли-продажи могут оспорить, если продавец недвижимости признан банкротом в течение трех лет со дня ее заключения и сделка была неравноценной, то есть стоимость недвижимости была занижена. В этом случае покупатель может лишиться и денег, и собственности.

Дело о банкротстве против человека начинают, если он должен кому-то больше 500 000 рублей и не платит по счетам. Чтобы обезопасить себя, проверьте есть ли у продавца крупные долги на сайте ФССП. Узнать, признан ли он банкротом, можно на портале Единого федерального реестра сведений о банкротстве. Подробнее об этом мы писали в нашей статье. Если имя собственника есть в реестре или у него большие задолженности, от сделки стоит отказаться.

Как защититься от мошенников при совершении сделок

с недвижимостью

1. Узнайте, кто продает недвижимость: собственник или доверенное лицо, как недвижимость попала к владельцу, как часто продавалась, число собственников и их возраст. Также стоит узнать, куплено ли имущество в браке, и убедиться в том, что каждый из владельцев знает о сделке и понимает, что происходит.
2. Не переводите деньги до показа объекта и внимательно относитесь к передаче денег на каждом из этапов.
3. Тщательно проверяйте условия возврата аванса, не передавайте средства наличными и не переводите их со счета на счет, а используйте сервисы безопасных расчетов.
4. Убедитесь в подлинности всех документов. Запросите их оригиналы или нотариально заверенные копии. Некоторые из них можно проверить самостоятельно по информации из открытых источников. Чтобы подтвердить подлинность остальных, обратитесь к нотариусу. Если сделка по доверенности, проверьте ее актуальность и в день подписания договора купли-продажи.
5. Перед передачей задатка внимательно изучите предварительный договор купли-продажи. Чтобы обезопасить себя, стоит проверить есть ли долги и, возможно, настоять на изменении некоторых пунктов договора.
6. Не соглашайтесь на «серые схемы» и внимательно изучайте договор купли-продажи перед заключением.

Помните, что при сделках с недвижимостью необходимо быть бдительным и внимательным. Если вам кажется, что предложение слишком хорошее, скорее всего, это ловушка мошенников. Помните, что проверка всех документов и информации о продавце, а также консультация с юристом или экспертом помогут вам избежать обмана и защитить свои интересы.

Если Вы столкнулись с мошенничеством при сделках с недвижимостью, сообщите в полицию 02, 102, 112

Дежурная часть УМВД России по Калининскому району г. Санкт-Петербурга 573 06 60